本周一，首批9只公募基础设施投资基金(REITs)启动面向公众投资者发行，全部实现超募。业内人士表示，从受关注度情况来看，物流、产业园项目成为受青睐的标的。对于地产行业来说，公募REITs将解决做产业地产、物流地产等资金沉淀、融资和退出机制等问题，也将深刻影响整个房地产行业的格局。未来，不仅更多的物业公司市值会超过地产开发母公司，公募REITs上市公司也可能会慢慢占据主导。

公募REITs闸口已开 利好产业地产开发

业内人士表示，无论从速度还是力度看，首批推出9个项目，作为资本市场服务国家战略和实体经济发展的重要举措，基础设施公募REITs试点得到了大力支持。虽然《关于做好基础设施领域不动产投资信托基金 (REITs)试点项目申报工作的通知》对可入池园区类资产做出了明确的规定，但市场潜在的数量依然十分庞大，预计后续上市项目还会持续增加。而只要收益达标，就有望通过公募REITs上市，回笼资金，实现退出，这对开发商做产业地产和物流地产等是较大的利好。事实上，万科、金地、远洋、星河、富力等房企旗下都运营着不少产业地产、物流地产项目，相信也会陆续亮相。

公募REITs助个人投资者

跨越物流地产投资门槛

从首批公募REITs来看，主要聚焦基础设施领域，包含不动产及土地属性的产业园区、物流园区、IDC数据中心等产权类资产，以及具有特殊经营权属性的资产。而从收益率来看，招募资料显示，中航首钢生物质REITs和浙商证券沪杭甬高速REITs的当期派息率分别是8%和12%，全周期内部收益率分别为6.91%和不低于6%。博时招商蛇口产业园REITs的当期派息率只有4.1%，但是，考虑不动产公允价值变动带来的资本利得，整体收益率也不错。总体而言，首批公募REITs的收益率较此前业内预期的4%~5%略高。

以物流产业为例，根据第一太平戴维斯发布的《大湾区物流指数》研究数据，2010年上半年至2020年上半年，粤港澳大湾区物流租金指数十年间上涨97.5%，至197.5;其价格指数上涨157.1%，至257.1。大湾区物流租金指数增幅高于同期甲级写字楼租金指数增幅45.9个百分点;而两市场价格指数增长差距则更为显著，前者增幅高于后者81.7个百分点。第一太平戴维斯华南区市场研究部主管谢靖宇表示，当前大湾区物流地产市场处于十年间租金峰值期。显然，物流地产表现出来收益稳健的特性受到投资者的青睐。不过，据第一太平戴维斯深圳副董事总经理、投资部主管吴睿介绍，目前物流地产投资市场可分为主流投资者和新型市场参与者两类。主流投资者可分为四类：外资、内资、机构和国企。可以看到，目前，市场上的投资者主要是机构投资者，事实上，物流地产对专业性要求相对较高，存在投资门槛，但收益稳定性较高、运营风险可控。随着公募REITs的落地，将助于个人投资者对物流地产的投资活动。

重塑行业价值

未来有更多可能

而对于地产行业而言，公募REITs也将深刻影响整个行业的格局。有业内人士对记者表示，研究数据显示，2011~2020年，基础设施REITs的平均综合收益率超过以办公、零售、住宅为底层资产的商业地产REITs。数据中心作为新基建的重要领域，5年的平均综合收益率也达到了21%。全球最大的基础设施REITs，电塔公司的市值超过1100亿美元。就像贝壳找房上市后，其市值超过头部房企，公募REITs也将重塑地产价值。

根据《关于推进基础设施领域不动产投资信托基金(REITs)试点相关工作的通知》对基础设施REITs试点项目的要求，将优先支持基础设施补短板行业，鼓励信息网络等新型基础设施， 以及国家战略性新兴产业集群、高科技产业园区、特色产业园区等开展试点，聚焦具有成熟的经营模式及市场化运营能力，已产生持续、稳定的收益及现金流，投资回报良好，并具有持续经营能力、较好的增长潜力的项目。比如，首批公募REITs中博时招商蛇口产业园REITs，就是将招商蛇口位于深圳市南山区蛇口网谷产业园内的万融大厦、万海大厦两座办公楼作为基础资产所发行的公募REITs。万融大厦、万海大厦建成于2014年，已经营约6年时间。

除了产业园区、仓储物流，出租率高、运营好的商办物业也能满足REITs的发行要求。但商业物业没有列入试点，这让不少业内人士遗憾。有商业项目的负责人对记者表示，首批试点，除了典型的基础设施、市政工程，仓储物流和产业园区也能够包括在内，这两类其实已很接近购物中心、写字楼等商业物业REITs，这也给未来带来想象空间。此外，租赁住房作为“十四五”期间房地产领域的发展重点，引入公募REITs，实现投融资闭环、促进租赁住房供给也是值得期待的。