1月12日，央行公布2020年金融统计数据，最引人关注的是：广义货币(M2)同比增速降到了10.1%，逼近了10%的临界点。

M2是企业、个人现金及存款总和，可以理解为社会的总货币量。因此，M2增速也被视为印钞增速。

对于M2增速，10%是重要临界点，当M2增速超过10%时，可以理解为货币政策略松，反之，当M2增速降为个位数时，可以理解为略紧。

2017年之后，M2增速一度在个位数徘徊，但2020年疫情出现后，货币政策开始偏松，M2重返两位数，当时对货币政策最为敏感的深圳楼市率先上升，并带动部分城市楼市回暖。

去年11月，财政部原部长楼继伟曾表示，(中国)已经到了研究宽松货币政策有序退出的时候。而我的看法是，“有序退出”的第一步应该是M2增速下降，甚至回到个位数。

而现在M2增速很可能重返个位数的情况下，对楼市明显是煎熬。

为什么M2增速降了，楼市会难受?

M2本质上是存款，表示上看存款与贷款是对立关系，但实际上M2与贷款又是共存共荣的关系，即存款基本是贷款创造的。

比如小明贷款100万买房，对社会来说，增加了小明100万的贷款，但反过来，小明100万的贷款打到开发商的账户，形成开发商的存款，对社会来说，增加了开发商100万的存款。

又比如，小明开了一家企业，向银行贷款了200万，对社会来说，增加了小明的200万贷款。但小明企业账户也增加了200万存款。如果小明把200万全部用来发员工工资，那么200万就细分为A员工、B员工、C员工...存款。

可见，M2增速下降，会表现为存款增速被压缩，这时需要控制贷款增速才能实现。

怎么控制贷款增速呢?

贷款主要是企业贷和个人贷(主要是房贷)。国家当然希望M2增速下降不影响到实体经济发展，所以当M2增速下降时，受压缩最大的肯定是房贷或类房贷。

央行数据显示：2020全年人民币贷款增加19.63万亿元，其中，住户中长期贷款增加5.95万亿元。住户中长期贷款基本是房贷了。如果以这个计算的话2020年个人房贷在新增贷款的占比是30.31%左右。

去年12月31日，央行、银保监会宣布建立银行业金融机构房地产贷款集中度管理制度。主要是规定了房地产贷款占比以及个人住房贷款占比上限(如下表)。

根据监管要求，目前不少银行的个人房贷、房地产贷款是超过监管上限的，未来2年或4年需要压缩。

即一方面M2如果回归个位数，那么商业银行将有收紧信贷、收紧贷款的压力，另一方面，不少银行的个人房贷、房地产贷款明显超过监管上限。所以，当M2增速回归个位数，最受伤的可能是楼市，最起码开发商与炒房者申请贷款时难度会明显加大。

在疫苗的作用下，2021年将是全球经济恢复之年，而中国经济则会表现为明显复苏。不少机构预计2021年中国GDP增速将达到8%，影响是国内货币有更大收紧空间，2021年的楼市将比2020年难熬，因为经济回暖了，楼市也该歇歇了。

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